La compraventa de un hotel es una operación compleja que requiere una serie de actos y negocios preparatorios para asegurar que la transacción se realice de manera eficiente y segura. El acuerdo de intenciones, el pacto de confidencialidad y el proceso de due diligence suelen ser los más comunes, si bien hay que adaptarse a las circunstancias específicas del caso concreto para determinar cuáles son las actuaciones preparatorias más convenientes para facilitar el éxito final de la compraventa.
No se puede determinar de forma tajante cuáles han de ser los actos y negocios preparatorios a la compraventa de un hotel, ya que ello va a depender de múltiples factores, tales como la localización del hotel, el derecho aplicable, así como el objeto de dicha compraventa.
En este sentido, en primer lugar, es necesario conocer cuál es el objeto concreto de la compraventa, ya que, cuando hablamos de hotel, podemos referirnos a distintos conceptos, implicando cada uno diferentes tratamientos jurídicos. Así, podemos estar ante la compraventa exclusivamente de un inmueble hotelero, que, a su vez, puede ser un hotel ya terminado y con sus licencias otorgadas o uno nuevo (en fase de proyecto, en construcción o ya construido). Por otra parte, el objeto de la compraventa pudiera ser el hotel en sentido amplio, es decir, la empresa o industria hotelera que tiene el inmueble como principal activo pero que viene acompañado por un conjunto de elementos patrimoniales (activos y pasivos, materiales e inmateriales), que, con el edificio y en conjunto, conforman el negocio hotelero como objeto único e individualizable. También puede darse el caso de que el objeto de la compraventa sea la sociedad titular del activo hotelero (sea dicho activo exclusivamente el inmueble o el negocio hotelero).
A continuación, describimos brevemente los negocios y actos preparatorios de la compraventa de hotel más comunes:
El acuerdo de intenciones, también conocido como letter of intent (LOI), es un documento preliminar que establece, sobre la base de la buena fe de ambas partes, el real interés de una parte en vender y el de la otra en comprar, así como las bases principales y los términos generales de la compraventa. Este acuerdo no suele ser vinculante (o, al menos, no en todas sus partes), pero sirve como una guía para las partes involucradas y ayuda a definir el marco de la negociación. Los aspectos esenciales que se suelen considerar son: (a) la definición del objeto de la transacción de modo que quede identificado el hotel, y si este comprende exclusivamente el inmueble o se trata de la industria hotelera con todos sus activos y elementos a él vinculados; (b) una indicación relativa al precio, que puede ser una mención de una cifra aproximada, una franja cuantitativa o una fórmula de cálculo junto con la breve descripción de la forma y plazos de pago; (c) la inclusión de las referencias necesarias a aquellos aspectos que deban ser objeto de análisis o negociación tales como determinadas contingencias, condiciones especiales, plazos máximos para la negociación, sujeción a condición de la obtención de financiación por el comprador o implicaciones tributarias que puedan incidir en el precio; (d) la indicación del régimen de exclusividad; (e) el cronograma de todo el proceso de análisis y negociación hasta el cierre de la compraventa; y (f) la referencia al pacto de confidencialidad que normalmente será objeto de desarrollo y formalización en documento separado. Cabe decir que, en ocasiones, la LOI se sustituye por otros documentos muy similares, tales como los denominados head of terns (HOT) o el memorandum of understanding (MOU), que también tienen un escaso contenido obligacional. Por otra parte, existiendo un conocimiento mayor del objeto de la compraventa o un avance suficiente en las negociaciones, pueden alcanzarse acuerdos en los que las partes consienten en un mayor grado de vinculación y obligatoriedad, tales como, por ejemplo, los contratos de opción de compra o de compromiso de compraventa.
En segundo lugar, es muy común también documentar el acuerdo de confidencialidad, también conocido como non-disclosure agreement (NDA). Se trata de un documento que protege la información sensible y confidencial que se intercambia durante las negociaciones. Este acuerdo es esencial para garantizar que los datos financieros, operativos y estratégicos del hotel no sean divulgados a terceros, incluyéndose comúnmente en ellos lo siguiente: (a) la definición de información confidencial; (b) el compromiso de las partes de no divulgar ni utilizar la información confidencial para fines distintos a la propia negociación; (c) el plazo durante el cual se mantendrá la confidencialidad de la información; (d) las excepciones aplicables (situaciones en las que la información puede ser divulgada, tales como requerimientos judiciales o administrativos); y (e) las consecuencias que se deriven por el incumplimiento o violación del acuerdo.
En tercer lugar, pero no por ello menos importante, cabe referirnos al proceso de due diligence, que implica una revisión de los aspectos legales tales como la verificación de la titularidad del hotel, la situación urbanística, el estado de las licencias, el cumplimiento de normativas legales, los contratos vigentes, los pasivos laborales y tributarios, los litigios pendientes y cualquier otro aspecto jurídico relevante. También es necesario acometer en este proceso una revisión técnica de modo que se evalúe el estado físico del hotel, tanto del edificio como de las instalaciones, equipos, mobiliario, etc., así como un análisis desde el punto de vista operativo (análisis de la gestión del hotel, procesos, personal asignado a las distintas funciones y departamentos, etc.). Adicionalmente, es conveniente acometer una revisión del área financiera (revisión de los estados financieros, ingresos, gastos, rentabilidad, amortizaciones, deudas y proyecciones económicas) y del área comercial (posicionamiento del hotel en el mercado, competencia, clientela, estrategias de marketing, canales de venta, etc.). La posibilidad de que el vendedor realice una revisión legal, técnica y operativa previa a las negociaciones de venta, conocida como vendor due diligence, puede ser beneficiosa, ya que permite identificar y corregir posibles problemas antes de que sean detectados por el comprador. Esto puede agilizar el proceso de negociación y aumentar la confianza del comprador en la transacción.
En conclusión, los actos o negocios preparatorios a la compraventa de un hotel son fundamentales para asegurar una transacción exitosa. El acuerdo de intenciones, el acuerdo de confidencialidad y el proceso de due diligence son elementos clave que deben ser cuidadosamente considerados y ejecutados por las partes involucradas.
Corresponsable de la industria de Turismo y Hoteles
