Recientemente la Dirección General de Tributos ha emitido varias resoluciones vinculantes en las que reitera que el arrendamiento inmobiliario es actividad económica, aunque su gestión se contrate con un tercero, cuando la complejidad de la actividad justifique dicha externalización. Este criterio es aplicable, entre otras, a las SOCIMI dedicadas al arrendamiento hotelero.
El artículo 2.1 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), permite optar por este régimen fiscal especial a las sociedades cuyo objeto social principal sea, entre otros, la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
Las referencias de la Ley SOCIMI al arrendamiento como actividad económica (apartados 5 y 6 de su artículo 2) y a la aplicación de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS) a estas entidades (sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley SOCIMI -artículo 9.1-), permiten entender que para realizar dicha actividad se deberá contar con la correspondiente organización de medios materiales y humanos en el sentido establecido en la LIS. En concreto, el artículo 5.1 de la LIS establece que, para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado actividad económica, se deberá contar (en la sociedad o en el grupo de sociedades) con al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
Sentado lo anterior, resulta relevante hacer referencia al criterio emitido por la Dirección General de Tributos (DGT) y reiterado en las resoluciones vinculantes V1377-24, V1325-24 y V0090-24, según el cual se entiende cumplido el requisito del artículo 5.1 de la LIS, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para desarrollar el arrendamiento no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil. No obstante, en todas estas resoluciones se describen supuestos de hecho en los que el volumen de activos en arrendamiento, su dispersión geográfica y la complejidad del negocio justificaban, a juicio de la DGT, la subcontratación con terceros expertos en la materia.
Como hemos señalado, el objeto social principal de las SOCIMI debe ser el arrendamiento. En el sector hotelero, las SOCIMI serán propietarias de los inmuebles, destinados al arrendamiento para su explotación hotelera. Esto supone que la entidad propietaria de los inmuebles que haya optado por el régimen SOCIMI deberá contar al menos (según la norma) con una persona contratada (por la propia sociedad, o a nivel del grupo de sociedades) para gestionar la actividad. Las resoluciones de la DGT permiten concluir, no obstante, que si la ordenación de la actividad de arrendamiento es suficientemente compleja como para justificar su llevanza por un tercero independiente, se podrá subcontratar la gestión de dicha actividad.
Teniendo en cuenta lo anterior, las SOCIMI hoteleras deberán analizar cómo está gestionada su actividad de arrendamiento y si las distintas circunstancias concurrentes justifican su subcontratación, para entender cumplido el requisito del artículo 5.1 de la LIS y, por tanto, para entender cumplido el requisito del objeto social principal del artículo 2.1 de la Ley SOCIMI.