Quien desee adquirir un hotel, un activo hotelero o una parcela en territorio español para destinarla a un proyecto turístico habrá analizado previamente la viabilidad de la inversión y revisado el inmueble desde las perspectivas técnica y legal. Si, además, el potencial adquirente o inversor es extranjero, conviene comprobar si le afecta la normativa que regula las zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional y, en especial, la restricción de acceso a la propiedad para algunas de dichas zonas.
Pese a su antigüedad, la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, sigue plenamente vigente. Su objetivo es salvaguardar los intereses de la defensa nacional y garantizar la seguridad de las organizaciones e instalaciones militares. El Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero, desarrolla esta ley y define las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros. Se trata de aquellas zonas en las que, por exigencias de la defensa nacional o del libre ejercicio de las potestades soberanas del Estado, se considera conveniente prohibir, limitar o condicionar que los extranjeros adquieran la propiedad u otros derechos reales. De este modo, las inversiones inmobiliarias (y por tanto también las hoteleras) en determinadas zonas quedan sujetas a un régimen especial de control que aplica cuando el inversor es extranjero y el inmueble se sitúa en zona restringida. Este control exige solicitar y obtener una autorización militar antes de que un extranjero pueda adquirir la propiedad u otros derechos reales sobre inmuebles ubicados en zonas de acceso restringido.
Cabe destacar que el concepto de extranjero a efectos de esta normativa debe matizarse. La Ley 31/1990, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1991, introdujo una disposición adicional por la que los nacionales de la entonces Comunidad Económica Europea (hoy Unión Europea) quedaron equiparados a los nacionales españoles y, por tanto, exentos de la obligación de obtener dicha autorización militar. Por tanto, a los efectos de este artículo, toda referencia a extranjero debe entenderse como personas físicas o jurídicas que no ostenten la nacionalidad de ningún Estado miembro de la UE. Solo estas personas -y no los nacionales de la UE- necesitan obtener la autorización militar previa para adquirir inmuebles en zonas restringidas.
Ante esta distinción, algunos inversores extranjeros (en el sentido indicado) podrían plantearse canalizar la inversión a través de una sociedad española o de nacionalidad de un Estado de la UE para evitar la aplicación de estas restricciones. Sin embargo, la norma cierra esta vía: la autorización militar sigue siendo exigible cuando más del 50% del capital de la sociedad pertenezca a extranjeros (en el sentido antes indicado), con independencia de dónde esté domiciliada la sociedad.
Es la norma reglamentaria, concretamente el Real Decreto 689/1978, la que delimita expresamente las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, que incluyen: todas las islas e islotes de soberanía nacional (incluidas las Islas Baleares y Canarias), los enclaves españoles en el norte de África (Ceuta, Melilla y las plazas de soberanía), y amplias franjas del territorio peninsular costero, entre ellas la zona de Cartagena, el Estrecho de Gibraltar, la bahía de Cádiz, la costa gallega y determinadas áreas del litoral mediterráneo. Adicionalmente, también se consideran zonas de acceso restringido determinadas zonas peninsulares fronterizas con Portugal y con Francia.
La finalidad de estas restricciones es que, en dichas zonas, el porcentaje acumulado de propiedades en manos de extranjeros no supere determinados límites respecto del total de su superficie. Para cualquier inversor hotelero que evalúe la adquisición de un establecimiento o una parcela en estas zonas, verificar si el inmueble está en zona restringida es un paso ineludible de la due diligence.
No obstante, quedan excluidos de estas restricciones los núcleos urbanos de población no fronteriza y sus zonas urbanizadas o de ensanche que ya existían cuando entró en vigor la norma.
En cuanto al procedimiento, el interesado debe presentar una instancia dirigida al Ministerio de Defensa acompañada de documentación acreditativa de su identidad y circunstancias personales, certificado de antecedentes penales, descripción del inmueble, del derecho real a adquirir y planos de situación de la finca. Si el solicitante es una persona jurídica extranjera o una sociedad española o comunitaria con más del 50% de capital extranjero, deberá aportar, además, copia notarial de la escritura de constitución y estatutos, así como certificación del administrador sobre la participación extranjera en el capital y en los órganos sociales. El expediente se tramita a través de la Delegación de Defensa correspondiente, que dispone de dos meses para elevarlo con su informe al Ministerio de Defensa; este, a su vez, cuenta con otros dos meses para resolver.
Para garantizar el cumplimiento de estas exigencias, la ley impone un estricto régimen de control. Los notarios no pueden autorizar escrituras públicas de actos sujetos a autorización sin que esta se acredite, y los registradores de la propiedad tienen prohibido inscribirlos. Además, el artículo 21 de la Ley 8/1975 exige que estos actos se inscriban en el Registro de la Propiedad dentro de los 18 meses siguientes a su otorgamiento; de no hacerlo, el acto deviene nulo de pleno derecho.
En definitiva, los inversores extranjeros interesados en adquirir activos hoteleros o suelo para desarrollo turístico en alguna de las zonas de acceso restringido deben conocer esta normativa de defensa nacional. Ello se hace extensivo también a los participantes en la financiación de dicha adquisición o desarrollo si ello comporta la constitución de algún derecho real de garantía. La autorización militar no es un trámite menor. Por ello, resulta imprescindible contar con asesoramiento jurídico especializado desde las primeras fases del proyecto para verificar si el inmueble está en zona restringida, prever los plazos administrativos (que pueden superar los cuatro meses) y garantizar el cumplimiento de todos los requisitos antes de firmar cualquier compromiso vinculante.
Teresa Obrador
