Cada día son más los compradores interesados en las llamadas branded residences, que combinan las ventajas de adquirir una vivienda privada con el diseño sofisticado, los servicios de lujo y la gestión profesional que aporta el operador hotelero. Un aspecto fundamental de esta inversión es entender la relación de este último con la comunidad de propietarios.
Los compradores de branded residences no solo buscan un inmueble exclusivo, sino una experiencia diferencial, con servicios propios del sector hotelero de lujo.
Esto se refleja, por supuesto, en la valoración de las viviendas. Se ofrece un producto de alta gama, con los más altos estándares de calidad, pero, sobre todo, el acceso a servicios personalizados, incluyendo zonas comunes de primer nivel, seguridad y una experiencia de gestión comparable a la de un hotel de primer nivel.
Pero ¿cómo se articula esto jurídicamente? A través de un contrato que suscribe la comunidad de propietarios con el operador.
El promotor y vendedor de las viviendas es quien lleva a cabo su negociación con el operador, junto con los demás contratos que forman parte del paquete contractual del proyecto (contrato de licencia de marca, contrato de prestación de servicios de asesoramiento técnico, etc.). No obstante, mientras que todos los demás contratos se suscriben entre el operador hotelero y el promotor, este se suscribe entre los propietarios y el operador (el vendedor no es parte del mismo).
En todo caso, una adecuada regulación de este contrato resulta fundamental para las tres partes que participan en los proyectos de branded residences:
- Desde la perspectiva del comprador, resulta fundamental analizar bien este contrato cuando se va a realizar la inversión, ya que es el propietario quien quedará directamente vinculado con el operador hotelero, en los términos regulados en el mismo.
- Para el operador, este contrato es también esencial, puesto que es el que regulará su vinculación futura con el proyecto y correspondiente remuneración recurrente, sin que el promotor con el que negoció inicialmente vaya a seguir actuando como su interlocutor.
- Finalmente, incluso para el promotor-vendedor, que ni siquiera es parte del mismo, es relevante por dos razones fundamentales: (i) porque el vendedor asume responsabilidad frente a los consumidores que adquieren las viviendas y (ii) porque de ello depende su prestigio y reputación comercial y, con ello, la viabilidad de llevar a cabo nuevos proyectos. Por tanto, es el primer interesado en que el contrato funcione.
¿Cuáles son los aspectos más relevantes a tener en cuenta en relación con esos contratos?
Hay que partir de una premisa inicial, que es que existe un interés común entre las dos partes del contrato -operador y comunidad de propietarios- en lograr una relación satisfactoria a largo plazo. Pero el éxito o fracaso de esta relación dependerá, en gran medida, de si la regulación del contrato es o no adecuada.
Estos son algunos aspectos fundamentales a considerar:
- El plazo del contrato y la regulación sobre los distintos supuestos de incumplimiento que podrían dar lugar a su resolución. Los propietarios pagan un precio elevado por un producto de lujo, asociado a una marca concreta y con los servicios y ventajas que ofrece la misma, por lo que quieren conservar este privilegio durante mucho tiempo. Por su parte, el operador basa su modelo de negocio no solo en los ingresos que percibe del promotor en el momento inicial de venta de las viviendas, sino también (y como parte muy relevante) en los ingresos recurrentes que percibirá de la comunidad de propietarios durante un periodo prolongado de tiempo. Así, una regulación adecuada que satisfaga el interés común de mantenimiento sostenible del contrato a largo plazo, respetando la ley aplicable y los respectivos derechos de las partes, es una de las claves del contrato.
- La regulación sobre los honorarios a abonar por la comunidad de propietarios al operador por la prestación de sus servicios. Es de interés de ambas partes que quede claro qué servicios se remuneran, qué está o no incluido y qué puede dar lugar o no al derecho al pago de honorarios adicionales en el futuro. El comprador de branded residences es consciente de que los gastos de comunidad serán superiores a los de una promoción tradicional y está dispuesto a pagarlos, tanto para poder disfrutar de todas las ventajas asociadas a la marca mientras es propietario como para mantener el valor de la vivienda, sobre todo si algún día decide venderla. Para el operador, como se ha indicado, es fundamental, pues de ello depende la obtención de los ingresos esperados. Entre otras cuestiones, debe quedar bien definida y regulada la remuneración al operador por los servicios de gestión y administración y el precio de los servicios adicionales ofrecidos a los propietarios.
- La determinación de qué sociedad suscribirá el contrato por parte del operador y su capacidad para subcontratar o ceder el contrato. Quién prestará el servicio y facturará a la comunidad de propietarios tiene implicaciones prácticas, pero también legales, que deben analizarse (impacto fiscal, costes derivados de la estructura, etc.).
- Las cuestiones laborales. Quién contratará al personal laboral que prestará servicios a la promoción, responsabilidades y obligaciones en esta materia laboral y de Seguridad Social, tanto durante la vigencia del contrato, como a su finalización.
- El cumplimiento de la normativa aplicable en materia de protección de consumidores y usuarios y protección de datos personales.
- La regulación en materia de propiedad horizontal. No debe olvidarse que, en virtud de este contrato, se encomiendan al operador las funciones del administrador de la comunidad de propietarios y, por tanto, el encaje legal de toda la regulación libremente pactada con la Ley de Propiedad Horizontal es fundamental. En relación con esto, resulta esencial que los estatutos de la comunidad de propietarios y demás normas reguladoras sean coherentes con la regulación del contrato y con la ley aplicable.
Cada vez son más los proyectos de branded residences que se están llevando a cabo en España, y mayor la sofisticación de los operadores y promotores, siendo fundamental que tanto estos como los inversores cuenten con un asesoramiento adecuado en todos estos aspectos, que pueden determinar el éxito o fracaso del proyecto.
