El Real Decreto 1312/2024 establece un nuevo procedimiento de registro para los arrendamientos de corta duración y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta normativa, con efectos desde el 1 de julio de 2025, busca cumplir con las exigencias europeas y abordar el impacto del alquiler de corta duración en el mercado de vivienda, los precios y la habitabilidad de zonas urbanas y turísticas.
El BOE del 24 de diciembre publicó el Real Decreto 1312/2024 (RD) por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los “servicios de alquiler de alojamientos de corta duración” (los SACOD). El RD entró en vigor el 2 de enero de 2025, si bien sus disposiciones no despliegan efectos hasta el 1 de julio de 2025.
Tal como apunta la exposición de motivos, el RD se enmarca entre las actuaciones gubernamentales promovidas en los últimos años en materia de vivienda, aprovechando la ocasión para dar cumplimiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los SACOD. Se aspira, por tanto, a hacer doblete cumpliendo, de un lado, con el reglamento europeo y, de otro, según se dice, haciendo frente a una problemática que, según el RD, provoca una retirada de viviendas del mercado y un aumento de los precios, que puede tener un impacto negativo en la habitabilidad de centros urbanos y turísticos.
El servicio de alquiler de alojamientos de corta duración (SACOD)
El RD define el SACOD como el “arrendamiento por un período breve” de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, con carácter profesional o no, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador y la normativa de protección de consumidores y usuarios.
Una unidad puede ser la totalidad de un alojamiento amueblado o parte de él, cuando lo permita la normativa, o bien un buque, embarcación o artefacto naval. No son unidades y, por tanto, no están sujetas al régimen de registro e información que ahora veremos, los hoteles y alojamientos similares, incluidos los complejos hoteleros, los apartahoteles y los moteles, los albergues, ni los campings y aparcamientos para caravanas. Todos ellos según se definen en el grupo 55 de la NACE Rev 2 del Reglamento (CE) n.º 1893/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo. Esta remisión genérica al concepto de hoteles, etc., contenido en la normativa comunitaria puede exigir una eventual labor de integración y encaje con las definiciones creadas por la normativa turística autonómica española.
Como hemos visto, el RD habla de arrendamiento por un “período breve” (el reglamento europeo habla por su parte de un período “normalmente” inferior a doce meses), pero lo cierto es que el RD acude también a la causa del arrendamiento, señalando como principio que el concepto de SACOD se refiere a los alquileres que tengan como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda, que estén ligados a causas de carácter temporal, tales como vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad permanente de vivienda, y siempre y cuando las unidades cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados.
Las obligaciones que implanta el RD
El RD obliga al anfitrión, o arrendador, a obtener un número de registro para cada unidad sujeta al SACOD, y a comunicar a las plataformas en línea el número de registro. El RD define a los anfitriones como los que prestan o tienen la intención de prestar un SACOD a cambio de una remuneración a través de una plataforma en línea, añadiendo que, para poder “ofrecer” sus servicios a través de estas plataformas, deben obtener el número de registro. El RD no diferencia de una manera contundente entre actividad meramente publicitaria y actividad de contratación online. Cabe destacar que el reglamento europeo excluye de su ámbito las páginas web u otros medios electrónicos que conectan a los anfitriones con los huéspedes pero que no intervienen de ninguna otra manera en la celebración de transacciones.
Obtenido el número de registro, cada doce meses deberá aportarse un modelo informativo de arrendamientos que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de la finalidad que haya justificado el tipo de arrendamiento.
Por su parte, las plataformas están obligadas por el RD a incluir funcionalidades para que los arrendadores identifiquen las unidades ofrecidas mediante el número de registro asignado, garantizar que los anfitriones proporcionen y muestren claramente el número de registro en sus anuncios, realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de los arrendadores, informar a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a los anfitriones sobre los resultados de estas comprobaciones y cumplir con las resoluciones administrativas que ordenen la eliminación o inhabilitación de anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado. Para hacer viable esta obligación de las plataformas, el RD crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
El registro de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital
Para obtener el número de registro, el anfitrión debe solicitarlo al Registro de la Propiedad correspondiente al lugar de inscripción del inmueble o, en caso de embarcaciones, al de Bienes Muebles de inscripción de la embarcación o artefacto. La solicitud deberá expresar, entre otras muchas cosas, el número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad, o la categoría o categorías y tipos de arrendamiento para los que pretenda obtener un número de registro, pudiendo ser simultáneas, en su caso, estas tres categorías: (i) fincas, habitaciones o unidades parciales de finca destinadas al SACOD con finalidad no turística; (ii) las mismas, pero con finalidad turística, o (iii) embarcaciones flotantes u otras propiedades. El registrador deberá verificar, entre otras cuestiones, que, si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante, se ha presentado dicho título o bien una declaración responsable y también que no hay acuerdos de la comunidad de vecinos en contra, lo que hay que entender lógicamente dentro del limitado marco de su calificación.
El Registro de la Propiedad pasa así a asumir con el RD una competencia adicional, en gran medida de control estadístico o administrativo más que de carácter sustantivo. En este sentido, hay que recordar que la inscripción de los arrendamientos urbanos (no una mera referencia por nota marginal, que es lo que hace el RD) ya se encontraba regulada desde hace años por el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. Este último real decreto contempla la inscripción de todos los arrendamientos urbanos, sean de vivienda o de uso distinto a ésta. Por ello, podría darse el caso de que un concreto arrendamiento tuviera un doble reflejo en el Registro de la Propiedad: el derivado del RD 1312/2024 y el derivado del RD 297/1996. Dada la diferente finalidad de uno y otro mecanismo de registro, aunque nada dice el RD 1312/2024 al respecto, parece posible ese doble registro, incluso en arrendamientos de larga duración (para los que el RD contempla un número de registro voluntario).
La Ventanilla Única Digital es una exigencia del reglamento europeo que replica para España el RD. Según el reglamento, la creación de un procedimiento de registro de los SACOD, exige también la creación de una Ventanilla Única Digital. La ventanilla actúa como una pasarela nacional única para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea y las autoridades competentes. La ventanilla depende del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y se encarga de recibir y transmitir los datos proporcionados por las plataformas, garantizando la confidencialidad, integridad y seguridad en el tratamiento de los datos personales. Además, la ventanilla facilita la transmisión de datos de actividad por unidad, junto con el número de registro, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en las plataformas. También permite realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de los arrendadores y proporciona una interfaz técnica para que las autoridades competentes reciban los datos necesarios para el cumplimiento de sus funciones.
Las altas, suspensiones y bajas de los números de registro se notificarán de forma telemática por la Ventanilla Única Digital a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos, para que puedan ejercer las funciones de inspección y control establecidas en sus respectivas normativas.
Como se ha podido intuir, el RD es una norma de detalle que, por tanto, solo hemos esbozado en sus aspectos principales, sin especular sobre cuestiones de más calado como pueden ser el impacto operativo que eventualmente podría provocar la llegada a nuestros Registros de la Propiedad y Bienes Muebles de un aluvión de solicitudes sujetas a este RD o su interrelación con otros mecanismos de intercambio de información como el Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre; ni, aun menos, hacer un pronóstico de eficacia del RD 1312/2024 respecto a los fines que pretende, lo que solo su aplicación práctica permitirá verificar en breve tiempo.
