Durante 2025 la inversión hotelera en España ha marcado un récord al superar los 4.000 millones de euros invertidos (+21% respecto a 2024). El perfil del inversor engloba, entre otros, grupos hoteleros, family offices, inversores privados, gestoras de fondos y firmas de inversión. Aunque el inversor nacional ha reforzado su protagonismo, el capital internacional también juega un papel importante, predominando el inversor europeo, pero con cierta presencia también de capital no europeo. Tratándose de un potencial comprador no europeo, resulta esencial plantearse desde el inicio de la negociación el régimen legal de control de inversiones extranjeras directas (foreign direct investment o “FDI”, en inglés).
El análisis sobre la potencial aplicación de la normativa foreign direct investment (FDI) cuando el potencial inversor internacional no es europeo nos permitirá determinar si se puede descartar su aplicación en esta fase inicial o si, por las características del inversor, cabe anticipar que la inversión deba ser previamente autorizada. Con carácter general, la mayoría de las inversiones extranjeras en España no están sujetas a control previo, pero la normativa establece un régimen de suspensión cuando la inversión se produce en determinados sectores estratégicos o cuando el inversor reúne ciertas características.
El régimen legal de control de FDI en España encuentra su regulación principal en (i) la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales; (ii) el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores; y (iii) la Disposición Transitoria Única del Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, cuya aplicación se ha ido prorrogando cada año desde su aprobación.
Esta normativa califica como inversión extranjera directa aquella en la que el inversor adquiere al menos el 10% del capital social de una sociedad española o llega a controlarla total o parcialmente, siempre y cuando el inversor resida fuera de la Unión Europea (UE) y de la Asociación Europea de Libre Comercio (AELC). También se considera así si el inversor reside en la UE o en la AELC pero su titular real es un residente en un país de fuera de estos espacios. Se entiende a titular real cuando esa persona posee más del 25% del capital o de los derechos de voto, o cuando controla al inversor por otros medios, directa o indirectamente.
Una vez determinado que la inversión se considera inversión extranjera, hay que evaluar si se cumplen los criterios objetivos y/o subjetivos que llevan aparejada la obligación de someterla a autorización previa. Dado que, en principio, el sector hotelero no se incluye entre los sectores estratégicos que afectan al orden público, la seguridad pública o la salud pública, debe analizarse si el inversor extranjero está incurso en algunos de los criterios subjetivos previstos en la normativa: (i) si está controlado, directa o indirectamente por un gobierno o ha recibido fondos de este; (ii) si ha realizado previamente inversiones o participado en actividades en los sectores que afecten a la seguridad, al orden público y a la salud pública en otro Estado miembro; o (iii) si existe un riesgo grave de que ejerza actividades delictivas o ilegales que afecten a la seguridad pública, orden público o salud pública en España. Para este último caso, se tendrán en cuenta las sanciones administrativas o judiciales que le hayan sido impuestas en los últimos tres años en cuestiones relacionadas con el blanqueo de capitales, medioambiente, fiscales o la protección de información sensible.
En el supuesto de que finalmente la inversión extranjera incurra en alguno de estos criterios (por ejemplo, el inversor es un fondo soberano o cualquier otra entidad controlada por un Estado de fuera de la UE), deberá solicitarse su autorización a la Subdirección General de Inversiones Exteriores (dependiente del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa) antes de su consumación. Ello obligará a aplicar mecanismos contractuales para permitir una firma y cierre de la operación separados, así como prever las consecuencias contractuales que derivarían de una eventual sujeción de la autorización a la inversión a condiciones o compromisos.
Para concluir, si bien no está relacionado con la normativa de FDI, el inversor extranjero no europeo también ha de tener en cuenta el requisito de la autorización militar previa cuando la inversión inmobiliaria se localice en las zonas de acceso restringido a la propiedad en España (zonas costeras, fronterizas e islas), según se regula en la Ley 8/1975 de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional desarrollada por el reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero.
