La recién aprobada Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas introduce límites, requisitos y un complejo régimen transitorio para compatibilizar la actividad del alquiler vacacional con el acceso a la vivienda y la convivencia urbana en Canarias.
La regulación de la vivienda destinada al alquiler vacacional o de uso turístico se ha convertido en uno de los fenómenos más relevantes en Canarias en los últimos años. Con más de 50.000 unidades registradas y un crecimiento exponencial en las capitales insulares, la presión sobre el mercado residencial ha generado un intenso debate social y jurídico, dados los diferentes intereses y derechos constitucionales en juego: el acceso a la vivienda digna, el medioambiente urbano, el derecho a la propiedad privada o la libertad de empresa, entre otros.
En este contexto y tras una larga tramitación, el Parlamento de Canarias finalmente aprobó el pasado 12 de noviembre la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (pendiente de publicación a la fecha de redacción de este artículo), con el objetivo declarado de “ordenar sin prohibir” la actividad turística de viviendas.
De forma más concreta y según declara su exposición de motivos, el objetivo de la ley es -entre otros- posibilitar la efectiva conciliación de la lícita actividad económica del alquiler vacacional con la organización del régimen interno de los núcleos de población, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas.
La nueva ley establece cambios sustanciales en esta modalidad de alojamiento turístico. Uno de los puntos más relevantes, en línea con el camino ya iniciado por otras comunidades autónomas, es que la declaración responsable para alquilar una vivienda con fines turísticos no es indefinida: en principio tiene una vigencia de cinco años y debe renovarse si se cumplen todos los requisitos legales y la zona sigue permitiendo este uso. Por otro lado, la inscripción puede cancelarse y decaer la correspondiente autorización si la vivienda no se alquila durante más de un año seguido.
A su vez, la ley introduce una serie de limitaciones y requisitos adicionales. Por ejemplo, el 90 % del conjunto de viviendas existentes en un municipio debe destinarse a uso residencial y solo el 10 % a uso vacacional (20 % en las islas verdes: La Palma, La Gomera y El Hierro), salvo que el planeamiento municipal justifique una proporción diferente. También se establece una antigüedad mínima: las nuevas viviendas no podrán dedicarse al alquiler vacacional hasta transcurridos diez años desde su construcción, y ello, con la idea de asegurar un periodo mínimo de cumplimiento de su “vocación” habitacional originaria. Además, la norma establece que las viviendas de protección oficial no podrán destinarse al uso turístico, ni se podrán autorizar en zonas con declaración de mercado residencial tensionado.
En defecto de determinaciones expresas de los instrumentos de ordenación urbanística, la habilitación del uso de hospedaje en suelo calificado para un uso residencial seguirá las determinaciones subsidiarias de la propia ley; a saber: máximo 10 plazas, imposibilidad en planta baja si proviene de la conversión de locales comerciales, primera planta bajo ciertos requisitos y plantas altas, con carácter general, siempre que ninguna otra planta por debajo se destine a uso residencial.
Otro aspecto relevante es la remisión, como el resto de los establecimientos de alojamiento turístico, a la Ley 7/2011, de Actividades Clasificadas y Espectáculos Públicos, que convierte el alquiler vacacional en una actividad clasificada, exigiendo autorización municipal o comunicación previa, informes técnicos y cumplimiento de requisitos planeados para actividades económicas potencialmente molestas o peligrosas. En este sentido y a fin de evitar interpretaciones dispares por parte de los ayuntamientos, se antoja esencial la fijación de criterios homogéneos en las diferentes ordenanzas municipales, lo que redundará en mayor seguridad jurídica para los operadores.
Para modular los efectos de este nuevo régimen, más estricto, la ley incorpora un complejo régimen transitorio en cuya virtud los propietarios habilitados al amparo del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que se deroga, podrán optar, en el plazo máximo de cinco años, por la denominada “declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda”, lo que implica que, en caso de no estar habilitado el uso turístico por el instrumento de planteamiento municipal, pasarán a situación legal de consolidación turística. Esto supone que únicamente se autorizarán obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización, sin que se puede alargar su “vida útil” turística. En caso contrario, cesará la habilitación a los cinco años (pudiéndose prorrogar hasta 10 años e incluso hasta 20 años bajo determinadas circunstancias), salvo que se trate de personas explotadoras no propietarias de las viviendas vacacionales, en cuyo caso la eficacia de la declaración responsable no se extinguirá hasta la finalización del plazo del contrato o título otorgado por la propiedad para permitir su explotación turística.
El régimen transitorio de la ley también pretende facilitar la conversión a uso turístico de edificios residenciales íntegramente destinados a vivienda vacacional a su entrada en vigor y, por otro lado, habilitar el tránsito de edificios turísticos (condohoteles, apartamentos turísticos o similares) a edificios residenciales cuando se estén destinando a tal uso, en todo o en parte.
Finalmente, la ley incorpora una modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias, en relación con los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, y de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
