El Tribunal Supremo ha anulado parcialmente el Real Decreto 1312/2024 que creó el polémico Registro Único de Arrendamientos de corta duración. La sentencia de 19 de mayo de 2026 declara que el Estado carecía de competencias para imponer un registro nacional que se superponía a los ya existentes en las comunidades autónomas, tal como advirtió el Consejo de Estado. Comentamos a continuación el origen europeo de la norma, su problemática, qué queda vigente y cómo han de afrontar los propietarios la nueva situación tras la sentencia.
El Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, establece normas armonizadas para que las autoridades dispongan de información fiable sobre los alquileres de corta duración ofrecidos mediante plataformas digitales. Un dato clave: la norma europea no obliga a crear un registro único nacional. Permite que coexistan varios procedimientos de registro -nacionales, regionales o locales-, siempre que una misma unidad no esté sujeta a más de uno (art. 4.3.d). Lo que sí exige es una ventanilla única digital para la transmisión de datos.
Con este punto de partida, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se presentó como la norma que adaptaba dicho reglamento al ordenamiento español. Creó dos instrumentos: (i) un procedimiento de registro único gestionado por el Registro de la Propiedad y (ii) la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda.
En la práctica, todo propietario que quisiera ofertar un alquiler de corta duración -turístico, de temporada, laboral, de estudios o de cualquier otra modalidad- debía obtener un número de registro (NRUA). Sin ese número, plataformas como Airbnb o Vrbo no podían publicar el anuncio, y si el NRUA quedaba suspendido o retirado, la plataforma debía eliminarlo en 48 horas. Sus efectos operativos se desplegaron a partir del 1 de julio de 2025.
Además, el real decreto contemplaba que, hasta la aprobación de un régimen sancionador específico, se aplicarían los regímenes sancionadores de la normativa estatal, autonómica y local. En paralelo, el Ministerio de Consumo abrió investigaciones contra plataformas por prácticas comerciales desleales vinculadas a viviendas sin licencia, con multas de hasta 100.000 euros que podían multiplicarse hasta seis veces el beneficio ilícito obtenido. En la práctica, la consecuencia más inmediata para los propietarios sin NRUA fue directa: retirada de anuncios y pérdida de reservas e ingresos.
Es reseñable mencionar que, respecto del proyecto de real decreto, el Consejo de Estado emitió por unanimidad el dictamen 1926/2024, de 18 de diciembre de 2024, formulando tres observaciones esenciales que aconsejaban reescribir la norma: (i) que el Estado carecía de competencia para crear el registro (al tratarse materialmente de un registro administrativo, «por mucho que se haya disfrazado de procedimiento dentro del Registro de la Propiedad»); (ii) que un simple reglamento no podía imponer requisitos habilitantes sometidos a reserva de ley; y (iii) que el artículo 9.5 del RD contradecía frontalmente al reglamento europeo al permitir dos números de registro para una misma vivienda. El Consejo propuso como alternativa un registro administrativo central que coordinase la información de los registros autonómicos sin sustituirlos. El Gobierno, sin embargo, aprobó la norma igualmente.
Y todo lo que el Consejo de Estado advirtió acabó sucediendo. Desde su entrada en vigor, el Registro Único acumuló denegaciones, suspensiones, anuncios retirados y conflictos con los registros autonómicos. Los principales problemas fueron la duplicidad registral, ya que las comunidades autónomas ya contaban con registros turísticos propios; la invasión competencial, denunciada por 14 autonomías; y la improvisación, con solo nueve días de vacatio legis en plenas Navidades y una entrada en vigor en plena temporada alta. La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav) llegó a denunciar la situación ante la Comisión Europea, que advirtió a España de la vulneración y le instó a eliminar el doble registro.
Qué ha decidido el Tribunal Supremo
La sentencia núm. 620/2026 (STS 2148/2026), de 19 de mayo de 2026, estimó parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana. El Tribunal concluyó que ninguno de los títulos competenciales invocados por el Gobierno amparaba el procedimiento de registro único: ni la ordenación de registros públicos del art. 149.1.8.ª CE -pues se trata de un registro vinculado a competencias de vivienda y turismo, no un registro civil-, ni las bases de planificación económica del art. 149.1.13.ª CE -pues la regulación «excede de lo que puede considerarse bases» al ser pormenorizada y superponerse a los registros autonómicos-, ni las condiciones de igualdad del art. 149.1.1.ª CE.
La sentencia anula los artículos 1 (en lo relativo al registro), 2.f), 2.i), 2.j), 5, 6 (en lo relativo al registro), 8, 9, 10, 12.b) y 12.c), la disposición adicional segunda y la disposición final primera, así como cualquier otra mención al registro único.
Se mantienen vigentes, entre otros, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (art. 7), las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos al INE y a Eurostat.
¿Cómo han de afrontar los propietarios la nueva situación?
El procedimiento de obtener un número de registro a través del Registro de la Propiedad ha sido declarado nulo. Esto significa que la obligación de inscribirse en el registro estatal y obtener el número de registro nacional para poder publicar anuncios en plataformas ya no es exigible. Algunos propietarios excluidos de la comercialización por las normas ahora anuladas podrían plantearse analizar la viabilidad de considerar vías de reclamación por responsabilidad patrimonial por lucro cesante.
Sin embargo, las comunidades autónomas mantienen plenamente vigentes sus registros turísticos propios, licencias y declaraciones responsables. Los propietarios deben seguir cumpliendo la normativa autonómica y local de su territorio (licencia turística, registro autonómico, declaración responsable, etc.). Es previsible que el Gobierno apruebe una nueva regulación que respete el reparto competencial, coordinando los registros autonómicos sin duplicarlos, tal como sugirió el Consejo de Estado.
En definitiva, la sentencia del Supremo no genera un vacío legal: devuelve el protagonismo regulatorio a las autonomías, exactamente como ya recomendó el Consejo de Estado en su dictamen.
Los propietarios deben asegurarse de cumplir con la normativa de la comunidad autónoma donde se ubique su alojamiento y mantenerse atentos a la nueva regulación estatal que previsiblemente sustituirá a la anulada.
