El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre la naturaleza o no de actividad económica del alquiler de viviendas para uso vacacional y su relación con la capacidad de que los estatutos de las comunidades de propietarios prohíban tal uso no residencial.
Desde que estallara el bum y se popularizara el alquiler vacacional, no son pocas las dudas que han surgido en torno a su régimen legal. Este nuevo modelo de negocio ha generado especial interacción, entre otras realidades, con las comunidades de propietarios; debido a la coexistencia de usos estables como es el residencial, con usos fugaces y no arraigados como es el aprovechamiento vacacional.
Además, sobre este particular está presente la acalorada discusión sobre el alcance de los límites al derecho de propiedad -sabiendo, en todo caso, que no es un derecho absoluto, sino de delimitación legal-.
Dentro de este contexto, recientemente el Tribunal Supremo español ha dictado varias resoluciones que, en esencia, vienen a analizar la capacidad o no de las comunidades de propietarios para prohibir el uso de las viviendas para actividades económicas y, vinculado con ello, si los alquileres vacacionales tienen la consideración de actividades económicas a tales efectos.
Este último punto no es baladí: el Tribunal Supremo lo que analiza es si la literalidad de determinadas prohibiciones previstas en estatutos de comunidades de propietarios que hacen referencia claramente a una explotación mercantil, pero no específicamente al alquiler vacacional, pueden entenderse que implican también la prohibición de esto último.
Una de las últimas sentencias del Tribunal Supremo al respecto es la número 1671/2023, de 29 de noviembre. En ella el Tribunal Supremo entiende que el alquiler de viviendas para uso turístico debe calificarse como una actividad económica y, por lo tanto, que resulta legítima su prohibición por los estatutos comunitarios que expresamente rechazan el uso de las viviendas para esta tipología de actividad.
Así, el Tribunal Supremo entiende que concurre “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.
La opinión del Tribunal Supremo tiene una derivada vinculada: entender vetado el alquiler vacacional en aquellas comunidades de propietarios en las que sus estatutos, si bien no prohíben literalmente el alquiler vacacional, sí prohíben genéricamente el uso de viviendas para actividades económicas. Por ello, el Tribunal Supremo considera que alcanzan a las viviendas para uso turístico las prohibiciones de los estatutos de las comunidades de propietarios del siguiente tenor: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …)”.
En línea con lo anterior, el Tribunal Supremo en su sentencia número 105/2024, de 30 de enero, ha confirmado nuevamente la validez de una prohibición estatutaria para este tipo de actividad pese a que en los estatutos de la comunidad no se prohibía literalmente el “alquiler vacacional”, pero sí el uso como “hospedería”.
Al respecto, el Tribunal Supremo expone que el alquiler para uso turístico no deja de ser “una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, (…) y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería”. Igualmente, el Tribunal Supremo recuerda que conforme a la RAE “son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el «alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio».
En resumidas cuentas, lo que viene a consagrar el Tribunal Supremo es que lo relevante a estos efectos para considerar si se está llevando a cabo este tipo de actividades prohibidas por los estatutos de una comunidad, no es tanto si el negocio desarrollado literalmente encaja en la redacción de la prohibición, como si en realidad estamos ante una actividad económica y ésta es, precisamente, la tipología de actividad que prohíbe la comunidad.
