La popularización en nuestro país del alquiler vacacional ha ido acompañada de un incremento de la litigiosidad entre los propietarios de apartamentos turísticos y las comunidades de propietarios en las que se instalan. Dicha litigiosidad, inicialmente concentrada en juzgados de primera instancia y audiencias provinciales, ha terminado llegando hasta el Tribunal Supremo.
En una primera oleada de sentencias, dictadas entre noviembre de 2023 y enero de 2024, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo tuvo ocasión de pronunciarse acerca de si determinadas previsiones que estaban contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios con carácter previo al desarrollo del alquiler vacacional (prohibición de desarrollo de “actividades económicas” en viviendas, prohibición de su uso como “hospedería”, etc.) suponían o no un impedimento para éste. Como comentamos en una entrada anterior, el Alto Tribunal consideró entonces que el alquiler turístico debía entenderse incluido en dichas prohibiciones y, en esa medida, quedaba afectado por ellas.
Más recientemente, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión de cuál es la mayoría necesaria para prohibir, ex novo, la actividad turística.
Resolviendo la controversia existente entre las distintas audiencias provinciales, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha entendido en dos sentencias fechadas en octubre de 2024 que dicha mayoría es la de tres quintos establecida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo necesaria, pues, la unanimidad contemplada en el artículo 17.6 del mismo cuerpo legal.
La polémica se suscitaba porque el meritado artículo 17.12, al describir las facultades que asisten a las comunidades por mayoría de tres quintos, menciona “limitar o condicionar” el ejercicio de la actividad vacacional, pero no se refiere específicamente a la posibilidad de “prohibirla”.
La Sala Primera comienza su razonamiento recordando que “según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, ‘limitar’ no solo significa ‘poner límites a algo’, sino también, ‘fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien’”. De ello extrae que “la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite”.
Junto al gramatical, acude el Alto Tribunal también al criterio teleológico de interpretación de las normas jurídicas, el cual, según señala, “constituye un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de la regulación normativa” y, en este caso, “propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición”. Según razona, la introducción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal obedeció al designio del legislador de favorecer “el arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento”. Por ello, concluye, la mera limitación en “el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa”.
Finalmente, apunta la Sala de lo Civil que someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad “sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.
En estas dos sentencias el Tribunal Supremo no aborda, sin embargo, la interpretación que debe darse al inciso final del referido artículo 17.12 (los “acuerdos no tendrán efectos retroactivos”), el cual ha dado lugar también a interpretaciones jurisprudenciales dispares que centran ahora toda la atención.
Así, algunas audiencias provinciales entienden que dicha irretroactividad únicamente afecta a los contratos de alquiler turístico ya celebrados al tiempo de la adopción del acuerdo, que, por ende, no quedarán afectados por él. Otras, por el contrario, afirman que va mucho más allá y se extiende a las actividades vacacionales, en general, que ya vinieran desarrollándose, las cuales, en consecuencia, escaparán a los efectos del acuerdo prohibitivo. Incluso existen precedentes de audiencias que predican la irretroactividad sobre actividades vacacionales que todavía no estuvieran en marcha, pero respecto de las cuales se hubieran realizado actos preparatorios (como podría ser la petición de autorizaciones administrativas).
La última palabra sobre esta cuestión, cuya repercusión es innegable, la tendrá una vez más la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Por lo que, a buen seguro, deberemos volver a hablar de este tema en próximas entradas de este blog.
Manel Pastor i Vicent
